Es la pelea más común entre anfitriones y copropiedades en Colombia. La ley no prohíbe el alquiler turístico ni lo autoriza en abstracto: se lo delega al reglamento de propiedad horizontal de tu edificio. Aquí te explicamos qué puede y qué no puede hacer tu asamblea, qué mayoría necesita, y un dato que casi ningún anfitrión sabe: tu administrador tiene la obligación legal de reportarte ante la SIC.
Empezar gratis con RapitraSí, tu copropiedad puede prohibirlo — si lo hace por la vía correcta. La Ley 675 de 2001 permite que el reglamento limite la destinación de los bienes privados, y la Corte Constitucional ha avalado que esas restricciones son válidas para preservar la convivencia. Lo que no puede hacer un administrador o un consejo es prohibirlo por su cuenta: eso le corresponde a la asamblea, reformando el reglamento.
Bajo la Ley 2068 de 2020 y el Decreto 1836 de 2021, prestar servicio de vivienda turística en un inmueble sometido a propiedad horizontal exige las tres a la vez. Si te falta una, no estás habilitado:
El reglamento de propiedad horizontal define la destinación de cada bien privado. Si dice "vivienda" y prohíbe usos comerciales o turísticos, esa es la regla que te aplica.
El POT de tu municipio define qué usos son compatibles en tu zona. Aunque tu reglamento calle, si el uso turístico no está permitido urbanísticamente, tampoco puedes.
El Registro Nacional de Turismo es obligatorio para todo prestador de alojamiento y se inscribe por cada inmueble: el apartamento que vas a alquilar necesita el suyo. Sin él no puedes operar legalmente, con o sin permiso de la copropiedad.
Reformar el reglamento de propiedad horizontal es una de las decisiones que exigen mayoría calificada: el artículo 46 de la Ley 675 de 2001 pide el voto favorable del 70% de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto.
No es el 70% de los asistentes a la asamblea: es el 70% de los coeficientes de toda la copropiedad
Un administrador, un consejo de administración o una circular NO pueden prohibirlo por sí solos
Tampoco basta una decisión de asamblea por mayoría simple si lo que se busca es reformar el reglamento
Si el reglamento ya lo prohibía cuando compraste, esa restricción te obliga desde el principio
Aquí no hay una respuesta pacífica, y quien te diga lo contrario está simplificando. Existen dos posturas defendidas por abogados en Colombia:
Si el reglamento no lo prohíbe, no se puede prohibir por vía interpretativa. Nadie puede restringir el derecho de propiedad con base en un silencio, y menos un administrador de forma unilateral. Bajo esta lectura, el silencio te habilita mientras la asamblea no reforme el reglamento.
El silencio no equivale a autorización tácita. Como la vivienda turística es un uso distinto al residencial y la norma exige que la destinación esté prevista en el reglamento, se necesitaría permiso expreso. Bajo esta lectura, un reglamento que solo dice "vivienda" no ampara el uso turístico.
Qué hacer con esto: si tu reglamento calla, no asumas que estás cubierto ni que estás prohibido. Pide el reglamento por escrito, revisa la destinación literal de tu unidad y consúltalo con un abogado de propiedad horizontal antes de invertir en el negocio. Es más barato que un pleito con la copropiedad.
El artículo 144 del Decreto 2106 de 2019, que modificó el artículo 34 de la Ley 1558 de 2012, impone a los administradores de inmuebles en propiedad horizontal la obligación de reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio cuando en su copropiedad se presta servicio de vivienda turística y:
el reglamento no autoriza esa destinación, o
el inmueble no está inscrito en el Registro Nacional de Turismo
Y no es opcional para él: el administrador que no reporta se expone a multa de hasta 3 SMLMV con destino al Fondo de Promoción Turística. Es decir, tu administrador tiene un incentivo legal directo para reportarte — no es que "te tenga bronca". La mejor defensa frente a esto es simple: tener el RNT vigente y la destinación en regla.
Si incumples el reglamento, el artículo 59 de la Ley 675 de 2001 permite sanciones pecuniarias, siempre que estén previstas en la ley o en el propio reglamento:
Multas sucesivas mientras persista el incumplimiento
Cada multa no puede superar 2 veces el valor de las expensas mensuales a tu cargo
La suma de todas no puede exceder 10 veces las expensas mensuales
Las hace efectivas el administrador, conforme al artículo 61
Ojo con el orden de magnitud: son sanciones de convivencia, no las multas de MinCIT o Migración Colombia. Puedes terminar pagando ambas por hechos distintos — la copropiedad por incumplir el reglamento, y el Estado por operar sin RNT o sin reportar TRA y SIRE.
Ha habido varios intentos de darle la vuelta a esta regla. Los proyectos de ley 205 y 282 de 2022 buscaban que la renta corta quedara permitida por defecto en toda propiedad horizontal, salvo que la asamblea la prohibiera con el 70% de coeficientes. Fueron archivados en marzo de 2024. Después se radicó el Proyecto de Ley 397 de 2024, con un planteamiento similar, que a finales de 2025 seguía en trámite en el Congreso.
Nada de esto es ley todavía. Mientras no se apruebe, la regla vigente es la que explicamos arriba: manda el reglamento de tu copropiedad. Antes de tomar decisiones basadas en "la ley va a cambiar", verifica el estado real del proyecto — llevan años sin cuajar.
Pide copia del reglamento de propiedad horizontal y busca la palabra "destinación" en la sección de bienes privados
Revisa si hay actas de asamblea posteriores que hayan reformado ese punto
Consulta en tu alcaldía si el uso turístico es compatible con la norma urbanística de tu zona
Tramita el RNT: sin él no estás habilitado ni siquiera con permiso de la copropiedad
Si el reglamento calla, busca concepto de un abogado antes de invertir
Si quieres cambiarlo, prepárate para conseguir el 70% de los coeficientes en asamblea
Ningún software te habilita frente a tu copropiedad: si tu reglamento prohíbe el uso turístico, el problema es jurídico y se resuelve en la asamblea, no con tecnología. Ahora bien, una vez tengas el reglamento y el RNT en regla, empiezan las obligaciones que sí se repiten con cada huésped — la TRA ante el MinCIT y el SIRE ante Migración Colombia. Eso es exactamente lo que Rapitra automatiza, y además es lo que te deja en regla frente al reporte que tu administrador debe hacer a la SIC.
Automatizar TRA y SIRE con RapitraNo. Restringir la destinación de los bienes privados exige reformar el reglamento de propiedad horizontal, y eso solo lo puede hacer la asamblea con el 70% de los coeficientes (artículo 46 de la Ley 675 de 2001). Una circular del administrador o una decisión del consejo no tienen ese alcance.
No hay respuesta pacífica. Una postura sostiene que si no está prohibido, no se puede prohibir por interpretación; otra sostiene que el uso turístico requiere autorización expresa y el silencio no basta. Antes de invertir, revisa la destinación literal de tu unidad y consulta con un abogado de propiedad horizontal.
Sí, si el incumplimiento del reglamento está previsto como sancionable. El artículo 59 limita cada multa a 2 veces las expensas mensuales a tu cargo, y el acumulado a 10 veces. Son independientes de las sanciones del MinCIT o de Migración Colombia.
Sí. El artículo 144 del Decreto 2106 de 2019 lo obliga a reportar la prestación de vivienda turística cuando el reglamento no la autoriza o cuando el inmueble no tiene RNT. Si no lo hace, él mismo se expone a una multa de hasta 3 SMLMV.
Todavía no. Los proyectos de 2022 que lo planteaban fueron archivados en marzo de 2024, y el Proyecto de Ley 397 de 2024 seguía en trámite a finales de 2025. Mientras no se apruebe, manda el reglamento de tu copropiedad.
Entonces lo que sigue es cumplir con cada huésped. Rapitra transmite la TRA y el SIRE automáticamente por cada reserva. Prueba gratis 30 días, sin tarjeta.
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